商业地产招商中存在的问题

在日常的商业地产招商过程中，经常出现招商困难的现象。从*的观点看，这是因为人们会犯经常性的、自以为是自然的错误。

1、**大错误：先盖房再招商

这是目前国内大部分开发商的通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的，先盖房子再卖房，也赚得盆满钵满。他们就认为这种做法是理所当然的，全然看不到市场在过去多年的时间里都是一个卖方市场，市场处于供不应求的状态，做为开发商只要具备拿地和拿贷款的能力，只要能把房子盖起来，自然**卖。在这种市场上，开发商已经被惯坏了，开发商对前期规划的重视程度远远不够，其营销哲学还停留在以企业为中心的生产时代、产品朝代和推销时代，还没有演进到真正以客户为中心的营销时代。

商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。

*二大错误：市场定位盲目追求大体量、高档次

对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是找死!商业地产土地成本的要求迫使开发商追求市场定位的高档次以实现经济效益较大化，但这种脱离市场需求的高档次会把开发商带入陷阱。

在商业地产市场，即便有商铺投资者介入，这个产业链较终的买单者一定是消费者，商家要靠消费者真实的消费需求支撑，而真实的消费需求是很难产生泡沫的。目前在北京以及很多城市的商业地产市场，商业物业的闲置已经成为一个非常**的矛盾，当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候，很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼。供与求之间矛盾非常尖锐，人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给，大量商业地产的供给都是无效供给，商业地产的供求方面存在着严重的结构性失衡。

*三大错误：重销售招商、轻后期运营

开发商做商业地产，重销售招商、轻后期运营的原因在于：

(1)金融体系对开发商的支持是只提供项目开发贷款，要求开发商以销售回款作为还款**，以不动产作为抵押和担保，开发商迫于资金压力不得走以销售为主的路子;

(2)开发商做住宅开发时形成的习惯和思维定势也是以卖为主，一卖了之;

(3)以运营为主的商业地产开发模式已经**出了开发商的经营范围和核心能力，开发商不能也不想靠长期运营获得收益。

如果说，前面一种现象造成的一个直接后果是商场匆匆开业，那么后面一种现象造成的一个直接后果就是商场迟迟不能开业。惟商品档次是图的招商策略要求购物中心经营的商品都有很好的品牌，由很好的商家来经营。这样就在有限的品牌与庞大的商业面积之间产生了直接的矛盾。

一个商业地产成功的招商策略首先应当对当地商业经济进行真实而全面的了解，招商策略既是有要求的，也是有可行性的。